Rękojmia za wady sprzedanej nieruchomości

Przed dokonaniem zakupu nowej nieruchomości (domu, mieszkania, garażu, lokalu usługowego, itp.) warto sprawdzić, czy to co chcemy kupić jest zgodne z opisem i zapewnieniami sprzedającego.

Często bowiem bywa tak, że o wadach nabytej nieruchomości kupujący dowiaduje się dopiero po fakcie. Jeśli wydaje Ci się, że w związku z zakupem wadliwej nieruchomości będziesz musiał liczyć się z problemami, albo że przepłaciłeś, to jesteś w błędzie. W takich przypadkach prawo, co do zasady, stoi po stronie kupującego, który może skutecznie domagać się od sprzedawcy obniżenia ceny nieruchomości, odstąpienia od umowy (co oznacza zwrot całej zapłaconej kwoty), usunięcia wady czy wymiany wadliwej rzeczy.

Kluczowe regulacje odnośnie tego typu sytuacji, to znaczy o rękojmi za wady sprzedanej nieruchomości, zawarte są w Kodeksie Cywilnym.

Czym dokładnie jest rękojmia za wady sprzedanej nieruchomości?

Prawo cywilne stanowi, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeśli nieruchomość, którą sprzedał ma wady.

Wady nieruchomości mogą mieć zróżnicowany charakter i zakres. Wada polega na tym, że sprzedana nieruchomość nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia. Ponadto wada nieruchomości oznacza, że nie posiada ona właściwości, o których istnieniu sprzedający zapewnił kupującego. Może także oznaczać, że nieruchomość nie nadaje do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego przeznaczenia. Wada nieruchomości może polegać także na tym, że nieruchomość została wydana kupującemu w stanie niezupełnym. Przykładowymi wadami nieruchomości są m.in.: nieodpowiednio wykonana instalacja wodno-sanitarna, użycie niewłaściwych materiałów budowlanych, rozszczelnienie okien, wadliwie położone płytki. Wada nieruchomości może polegać także np. na tym, że według zapewnień sprzedającego ukryte elementy konstrukcyjne miały być nowe a okazały się stare i wyeksploatowane, panele podłogowe zamiast być wykonane z litego drewna, zostały wykonane z płyty wiórowej, a dachówka, która miała być ceramiczna, tak naprawdę jest cementowa.

Podsumowując, sprzedawca odpowiada za wady nieruchomości. Nie ma znaczenia, czy wady były ukryte, czy jawne, (których kupujący nie zauważył), albowiem sprzedawca ma obowiązek zapoznać kupującego z kompletnym stanem nabywanej nieruchomości. Ponadto sprzedawca odpowiada za wady nieruchomości bez względu na to, czy jest on za konkretne wady odpowiedzialny. Nie ma także znaczenia, czy sprzedawca wiedział, że określona wada występuje. Bez względu na powyższe, sprzedawca odpowiada za wady nieruchomości, którą sprzedaje.

Przed zakupem nieruchomości kupujący nie ma obowiązku sprawdzenia nieruchomości pod względem występowania wad. Oczywistym jest że kupujący może sprawdzić, czy w nieruchomości nie występują usterki oraz czy właściwości danej nieruchomości są zgodne z zapewnieniami sprzedawcy, ale nie jest to jego powinnością.

Należy jednak zaznaczyć, że sprzedawca jest zwolniony z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy, czyli np. jeśli sprzedający przed zawarciem umowy powiadomił i pokazał kupującemu wady, np. ubytki w uszczelnieniach okien, wówczas nie odpowiada on za te wady z tytułu rękojmi.

Co zrobić, kiedy kupiona nieruchomość ma wady?

W przypadku, kiedy kupujący dowie się o wadzie nieruchomości, może skorzystać z szeregu uprawnień. Kupujący będzie mógł złożyć oświadczenie sprzedawcy o obniżeniu ceny. Obniżona cena nieruchomości z tytułu wady musi odpowiadać wartości naprawy wady.

Kupujący będzie mógł także odstąpić od umowy. Warto jednak zwrócić uwagę na to, że kupujący nie może odstąpić od umowy, jeśli wada jest nieistotna.

Ponadto trzeba pamiętać, że sprzedawca odpowiedzialny z tytułu rękojmi może (w razie złożenia przez kupującego oświadczenia) wadę usunąć. Musi to jednak zrobić niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.

Jak stanowi kodeks cywilny – jeżeli z powodu wady fizycznej zakupionej nieruchomości, kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może on także żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Kolejnymi uprawnieniami kupującego jest możliwość żądania wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady. Wówczas sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.

Rękojmia za wady sprzedanej nieruchomości – terminy

Rękojmia za wady sprzedanej nieruchomości jest instytucją, z której kupujący może skorzystać tylko w pewnym przedziale czasu. Przedawnienie następuje w terminie roku od wykrycia wady, nie więcej jednak niż w terminie 5 lat od wydania nieruchomości kupującemu. Trzeba także pamiętać, że upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

Jeżeli po zakupie nieruchomości zdałeś sobie sprawę, że nie jest ona zgodna z umową, którą zawarłeś ze sprzedawcą (czyli nieruchomość ma wadę), możesz dochodzić swoich uprawnień, które gwarantują przepisy prawa cywilnego. W razie potrzeby możesz umówić się na spotkanie – numer telefonu i adres e-mail znajdziesz w zakładce kontakt. Adwokat Żary Jarosław Wróblewski pomoże rozwiązać Twój problem, udzielając profesjonalnej i fachowej pomocy popartej wieloletnim doświadczeniem.