Rękojmia za wady nieruchomości — roszczenia kupującego i terminy

Rękojmia za wady nieruchomości — roszczenia kupującego i terminy

Zawilgocenie ścian, nieszczelny dach lub wadliwa instalacja ujawnione po zakupie domu albo mieszkania mogą uzasadniać roszczenia wobec sprzedawcy. Trzeba jednak ustalić przyczynę problemu, treść umowy oraz to, czy odpowiedzialność z tytułu rękojmi obejmuje konkretną wadę.

Kiedy sprzedawca odpowiada za wadę nieruchomości?

Rękojmia dotyczy niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Znaczenie może mieć brak właściwości potrzebnych do zwykłego lub uzgodnionego użytku, brak cechy zapewnionej przez sprzedawcę albo wydanie nieruchomości w stanie niezupełnym. Nie każde niezadowolenie z jakości wykończenia oznacza jednak wadę prawną lub fizyczną.

Sprzedawca odpowiada za wady fizyczne istniejące w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego oraz za te, których przyczyna tkwiła już wtedy w rzeczy. W praktyce istotne są data wydania nieruchomości, opis problemu i opinia techniczna. Samo ujawnienie się usterki dopiero po zakupie nie wyklucza odpowiedzialności sprzedawcy.

Inaczej należy ocenić sytuację, w której problem powstał dopiero wskutek późniejszych prac lub niewłaściwego użytkowania. Wiedza kupującego o konkretnej wadzie przy zawieraniu umowy również może wyłączyć odpowiedzialność z rękojmi za tę wadę.

Jakie znaczenie ma umowa sprzedaży?

Należy sprawdzić postanowienia aktu notarialnego, załączniki, protokół wydania i wcześniejsze zapewnienia sprzedawcy. Strony mogą w granicach prawa rozszerzyć, ograniczyć albo wyłączyć rękojmię. W umowach z konsumentem ograniczenie lub wyłączenie jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.

Wyłączenie lub ograniczenie rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę. Nie należy jednak utożsamiać każdego sporu o stan budynku z podstępnym zatajeniem — wymaga ono wykazania odpowiednich okoliczności.

Naprawa, obniżenie ceny czy odstąpienie od umowy?

W zależności od okoliczności kupujący może żądać usunięcia wady, złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy. Przy wadzie nieistotnej odstąpienie nie jest dopuszczalne. Sprzedawca może w określonych ustawą przypadkach zapobiec obniżeniu ceny lub odstąpieniu, niezwłocznie usuwając wadę bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.

Przy indywidualnie oznaczonej nieruchomości nie należy mechanicznie zakładać możliwości wymiany na inną, tak jak przy seryjnie produkowanym towarze. Właściwe żądanie trzeba dostosować do rodzaju wady, wcześniejszych napraw i możliwości wykonania obowiązku przez sprzedawcę.

Czy obniżka ceny jest równa kosztowi naprawy?

Nie automatycznie. Zgodnie z art. 560 § 3 k.c. obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny umownej, w jakiej wartość nieruchomości z wadą pozostaje do jej wartości bez wady.

Przykład obliczeniowy: jeżeli cena umowna wynosiła 600 000 zł, a wartość nieruchomości z wadą stanowi 90% jej wartości bez wady, obniżona cena wynosi 540 000 zł. Różnica wynosi 60 000 zł. To wyłącznie ilustracja sposobu liczenia, a nie wycena konkretnej usterki.

Kosztorys naprawy może pomóc w ocenie problemu. Nie zastępuje jednak automatycznie ustalenia proporcji wartości. Roszczenie odszkodowawcze jest odrębną kwestią i wymaga sprawdzenia jego podstaw oraz dowodów.

Pięć lat rękojmi — co oznacza ten okres?

Przy wadach fizycznych nieruchomości sprzedawca zasadniczo odpowiada z rękojmi, jeżeli wada została stwierdzona przed upływem pięciu lat od wydania nieruchomości. Nie oznacza to, że każde roszczenie można bezpiecznie pozostawić do ostatniego dnia tego okresu ani że wszystkie uprawnienia zawsze wygasają dokładnie po pięciu latach.

Roszczenie o usunięcie wady co do zasady przedawnia się po roku od jej stwierdzenia. Jeżeli kupujący jest konsumentem, termin nie może zakończyć się przed upływem wskazanego okresu pięcioletniego. Art. 568 § 3 k.c. odrębnie reguluje termin złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny lub odstąpieniu, w tym sytuację wcześniejszego żądania naprawy.

Na ocenę terminów mogą wpływać także postępowanie sądowe, mediacja i podstępne zatajenie wady. Przy starszej umowie konieczne jest sprawdzenie przepisów właściwych dla daty jej zawarcia. Zwykłe wysłanie reklamacji nie powinno być traktowane jako gwarancja zachowania wszystkich terminów.

Jak udokumentować wadę domu lub mieszkania?

• Zgromadź umowę sprzedaży, protokół wydania, dokumentację techniczną i korespondencję.
• Zapisz datę wykrycia problemu i wykonaj zdjęcia pokazujące jego zakres oraz zmiany w czasie.
• Zachowaj ogłoszenie i zapewnienia dotyczące stanu budynku lub przeprowadzonych remontów.
• W razie potrzeby zleć ocenę specjaliście odpowiedniej branży; istotne są także przyczyna i możliwy czas powstania wady.
• Zachowaj rachunki za konieczne zabezpieczenie nieruchomości oraz dokumenty dotyczące napraw.

Przed pracami, które mogą usunąć ślady wady, warto ocenić sposób zabezpieczenia dowodów. Nie powinno to jednak opóźniać działań koniecznych dla bezpieczeństwa ludzi lub ograniczenia dalszych zniszczeń.

Czy od razu trzeba składać pozew?

Nie każda sprawa musi zakończyć się w sądzie. Precyzyjne zgłoszenie wady, wskazanie żądania i przedstawienie dowodów może pozwolić na uzgodnienie naprawy lub rozliczenia. Przed podpisaniem ugody trzeba sprawdzić, czy nie zamyka ona możliwości dochodzenia innych roszczeń.

W ramach spraw cywilnych i majątkowych kancelaria w Żarach analizuje dokumentację, przygotowuje zgłoszenia roszczeń oraz reprezentuje klientów w negocjacjach i przed sądem. Osobno wyjaśniamy różnicę między rękojmią a gwarancją.