Eksmisja niechcianego lokatora

Spis treści

• Kiedy można żądać opuszczenia mieszkania?
• Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?
• Eksmisja małżonka lub byłego partnera
• Ochrona przed przemocą to osobne postępowanie
• Jak przebiega postępowanie o eksmisję?
• Najem socjalny i wykonanie wyroku
• Co może zrobić lokator kwestionujący eksmisję?
• Pomoc prawna w sprawie o eksmisję

Kiedy można żądać opuszczenia mieszkania?

Zaległości w czynszu, uciążliwe zachowanie lokatora lub rozstanie z partnerem mogą prowadzić do sporu o korzystanie z mieszkania. Nie oznacza to jednak, że właściciel może od razu usunąć drugą osobę z lokalu. Najpierw trzeba sprawdzić, na jakiej podstawie w nim mieszka i czy jej prawo do korzystania z mieszkania skutecznie wygasło.

Inne zasady dotyczą wypowiedzenia najmu, inne eksmisji małżonka przy rozwodzie, a jeszcze inne ochrony osoby doznającej przemocy domowej. Poniżej wyjaśniamy te różnice oraz kolejne etapy postępowania.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?

Przy najmie mieszkania objętym ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel nie może dowolnie wybrać przyczyny i terminu wypowiedzenia. Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie wymaga pisma wskazującego przyczynę. Brak wymaganej formy może spowodować jego nieważność.

• Zaległości w opłatach. Podstawą wypowiedzenia może być zwłoka obejmująca co najmniej trzy pełne okresy płatności. Właściciel musi najpierw pisemnie uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesiąc na zapłatę zaległych oraz bieżących należności. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu można złożyć wypowiedzenie z zachowaniem co najmniej miesięcznego terminu, na koniec miesiąca kalendarzowego. Trzeba też sprawdzić, które opłaty spełniają warunki przewidziane w ustawie.
• Naruszanie umowy lub porządku domowego. Znaczenie może mieć dalsze niewłaściwe korzystanie z lokalu mimo pisemnego upomnienia, niszczenie wspólnych urządzeń albo rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego, utrudniające korzystanie z innych lokali. Sam konflikt z właścicielem nie wystarcza.
• Udostępnienie lokalu bez wymaganej zgody. Ustawa przewiduje możliwość wypowiedzenia, gdy lokator wynajął, podnajął albo oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
• Długotrwałe niezamieszkiwanie. Jeżeli najemca nie mieszka w lokalu dłużej niż 12 miesięcy, art. 11 ust. 3 pkt 1 przewiduje sześciomiesięczny termin wypowiedzenia. Nie należy stosować tu automatycznie terminu właściwego dla zaległości czynszowych.

Przed wysłaniem pisma warto sprawdzić rodzaj najmu, treść umowy, wcześniejsze wezwania i dowody ich doręczenia. Najem okazjonalny oraz instytucjonalny podlegają częściowo odrębnym zasadom.

Eksmisja małżonka lub byłego partnera

W sprawie rozwodowej sąd może wyjątkowo orzec eksmisję jednego z małżonków, jeżeli jego rażąco naganne postępowanie uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Potrzebne jest żądanie drugiego małżonka. Podstawą tego rozstrzygnięcia jest art. 58 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, a nie art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy domowej.

Rozstanie z partnerem, z którym nie zawarto małżeństwa, również nie przesądza o obowiązku natychmiastowej wyprowadzki. Trzeba ustalić, czy partner jest współwłaścicielem, najemcą albo korzysta z lokalu na innej podstawie. Jeżeli przysługujące mu prawo skutecznie wygasło, właściciel może dochodzić wydania lokalu. Sam fakt zakończenia związku nie zastępuje analizy tych uprawnień.

Ochrona przed przemocą to osobne postępowanie

Gdy wspólne zamieszkiwanie staje się szczególnie uciążliwe wskutek przemocy domowej, osoba jej doznająca może żądać sądowego zobowiązania osoby stosującej przemoc do opuszczenia mieszkania i jego otoczenia lub zakazu zbliżania się do mieszkania. Służy temu odrębne postępowanie na podstawie art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy domowej. Nie trzeba czekać na rozwód ani wyrok skazujący.

Takie rozstrzygnięcie chroni przed przemocą, ale nie przenosi własności mieszkania ani nie przyznaje osobie pokrzywdzonej nowego lokalu. W sytuacji bezpośredniego zagrożenia życia lub zdrowia należy zadzwonić pod numer 112. Dostępne środki ochrony opisujemy w artykule o przemocy domowej.

Jak przebiega postępowanie o eksmisję?

• Sprawdzenie prawa do lokalu. Należy ustalić podstawę korzystania z mieszkania i przyczynę żądania jego wydania. Zgodnie z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego właściciel może żądać wydania rzeczy, chyba że osobie władającej nią przysługuje skuteczne wobec niego uprawnienie.
• Zakończenie stosunku prawnego i wezwanie do wyprowadzki. Jeżeli jest to wymagane, trzeba najpierw skutecznie wypowiedzieć umowę i poczekać na upływ właściwego terminu.
• Postępowanie sądowe. Gdy lokal nie zostaje dobrowolnie wydany, typową drogą jest pozew o jego opróżnienie i wydanie. Trzeba przedstawić dokumenty dotyczące prawa do lokalu, umowy, wypowiedzenia i istotnych okoliczności sporu. Sąd ocenia zasadność żądania; wniesienie pozwu nie oznacza automatycznie wygranej.
• Egzekucja. Przymusowe wykonanie obowiązku opuszczenia lokalu należy do komornika i wymaga odpowiedniego tytułu wykonawczego. Nie zastępuje go sam list właściciela ani nieprawomocne rozstrzygnięcie, które nie podlega wykonaniu.

Nie w każdej sprawie konieczny jest zwykły proces o eksmisję. Przy prawidłowo zawartym najmie okazjonalnym lub instytucjonalnym znaczenie może mieć notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. W takim przypadku trzeba sprawdzić warunki uzyskania klauzuli wykonalności.

Najem socjalny i wykonanie wyroku

W sprawach objętych art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów sąd rozstrzyga o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Jeżeli je przyzna, nakazuje wstrzymanie opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę odpowiedniej oferty. Zakres tej ochrony zależy od sytuacji lokatora i rodzaju sprawy; ustawa przewiduje wyjątki.

Brak uprawnienia do najmu socjalnego nie oznacza automatycznej, natychmiastowej eksmisji „na ulicę”. Sposób egzekucji określa również art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego. Znaczenie mogą mieć inne dostępne miejsce zamieszkania, pomieszczenie tymczasowe oraz ustawowe wyłączenia ochrony. Każdą z tych kwestii trzeba ocenić dla konkretnego tytułu wykonawczego.

Właściciel nie powinien samowolnie wymieniać zamków, wynosić rzeczy lokatora ani odcinać mediów w celu wymuszenia wyprowadzki. Takie działania mogą naruszać prawa lokatora i prowadzić do odpowiedzialności właściciela.

Co może zrobić lokator kwestionujący eksmisję?

Należy sprawdzić skuteczność wypowiedzenia, wskazaną przyczynę i termin na odpowiedź na pismo sądowe. Jeżeli zapadł wyrok, trzeba ocenić możliwość jego zaskarżenia. Apelację wnosi się do właściwego sądu drugiej instancji za pośrednictwem sądu, który wydał wyrok. Warto od razu sprawdzić pouczenie i termin na złożenie właściwego pisma.

Na etapie egzekucji mogą przysługiwać odrębne środki ochrony, w tym skarga na czynności komornika. Skarga nie służy jednak do ponownego rozpoznania całego sporu, a samo jej złożenie nie wstrzymuje automatycznie egzekucji. Dobór pisma zależy od rodzaju nieprawidłowości i etapu sprawy.

Pomoc prawna w sprawie o eksmisję

Pomoc może obejmować ocenę umowy i wypowiedzenia, przygotowanie pozwu lub odpowiedzi na pozew, reprezentację przed sądem oraz czynności związane z wykonaniem orzeczenia. Do analizy warto przygotować umowę, korespondencję, potwierdzenia płatności i doręczeń oraz otrzymane pisma z sądu lub od komornika.

Kancelaria Adwokacka Jarosława Wróblewskiego, Śródmiejska 21/1, Żary. Więcej o zakresie pomocy: inne sprawy cywilne.

Telefon: 512 863 338. E-mail: kancelariazary@gmail.com.